Inversor despistado

Un blog de finanzas para gente normal

Las hipotecas multidivisa: Cuando el presunto engañado se creía que era el listo

El tema de las hipotecas multidivisa tiene mucha miga, sobre todo, porque es el típico producto que ha contratado un perfil de cliente muy definido. Están los que saben más de la cuenta, los que van muy “apretados” financieramente hablado y por último, un grupo que mezcla ambas cosas a la vez, el listo con el apretado. Este último perfil es el auténtico “carne de cañón”. No nos engañemos: Los presuntos “engañados” por este tipo de operaciones lo que no confiesan es la codicia que les atrapó.

¡Acaban de darme mi hipoteca multidivisa!

El cliente potencial

Corría allí el año 2006 y 2007, en los que la alegría y el buenrollismo era total. Todo iba bien, hasta lo que no podía ir bien. Todo el mundo quería tener su pisito, porque si no, iban a llegar los últimos a la fiesta y les tocaría pagar el piso más caro que el anterior. Y venga… ¡Marcha! Entonces, comienzan los periódicos económicos de fin de semana (auténtico peligro financiero, como ya hemos comentado en alguna ocasión) de las ventajas de la financiación en otra divisa. Y como no, los foros de internet se dispara el interés por unas hipotecas que prometen ser el nuevo maná. Porque rebajan notablemente la carga financiera de la hipoteca. ¿Para que vas a pagar el 5% de interés si puedes pagar el 0,75%? Realmente sería una pregunta de tontos. ¿Para qué vas a pagar mucho más por lo mismo? Pero te olvidas de los riesgos…. Esa parte fea y en la que la gente nunca se fija porque “nunca va a pasar”.

Y claro que pasa… ¡Luego es cuando viene el a mí me engañaron! No, no te han engañado. Es que los duros a cuatro pesetas no son muy frecuentes.

Los años dadivosos: El entorno

Tenemos tipos en EUR rondando el 2% en 2005, pero comenzamos a asistir a una subida de tipos que lleva los interés al 3% en 2006, al 4% en 2007 y al 5% en 2008. Con esas subidas, y la subida del precio de la vivienda, adquirir una casa cada vez cuesta más y se hace más difícil afrontar los pagos, teniendo en cuenta el desembolso mensual para repagar la cuota de la hipoteca, hipoteca que por otro lado ha rebajado su pago mensual gracias a que las entidades llegaron a sacar hipotecas a plazos de hasta 40 años. Al alargar el plazo de la hipoteca se rebaja la cuota…. a cambio de estar más años pagando la hipoteca. ¿Compensa? Quizás era la única forma de que la vivienda continuara siendo accesible a todos los públicos, pero qué duda cabe que ayudó, junto a otros muchos factores, a cebar la burbuja.

Y es que con el euribor en esos niveles, comienzan a aparecer esos foreros “enterados” cantando las maravillas de los tipos Libor en CHF y en JPY. Los tipos Libor en CHF rondaban el 0,50% desde 2003 hasta 2005, para luego subir hasta el 1%, tipos que están hasta comienzos del 2006, momento en el que suben hasta situarse en niveles del 2% hasta finales del 2008. ¿No es tentador?  Pues si eso no llama la atención, los tipos Libor JPY se mantienen en el 0,05% desde 2001 hasta el 2006, momento en el que suben hasta niveles del orden del 0,60% para mantenerse ahí hasta finales de 2008. Esto no es que sea tentador, es que es absolutamente “ideal”. ¿Para qué pagar un 4% o un 5% pudiendo pagar un 0,5% en JPY?

El caso es que este tipo de operaciones sólo fue ofertada de forma activa por una única entidad: Bankinter. Pero esa entidad, como el resto de entidades, lo único que realiza, de forma proactiva, era la venta de hipotecas (en euros). Lo de las divisas era, generalmente, demanda del cliente, de un perfil de cliente muy peculiar.

El razonamiento de los interesados:

Generalmente, el cliente minorista, como ya se ha indicado en muchas ocasiones en este blog, es un analfabeto en términos financieros. Es la falta de cultura financiera. No comprende el funcionamiento a largo plazo de un préstamo normal. Así que imagine Vd. cuando hablamos de un préstamo en otra divisa diferente.

En conversaciones con clientes, les preguntaba para que querían una hipoteca en otra divisa. La respuesta era siempre la misma: Porque así pago menos intereses. Pero… ¿Y si sube el euro frente a la otra divisa?

Aquí te daban dos respuestas: Una solía ser que a ellos les daba igual, porque aunque suba la divisa en la que se endeudan, ellos seguirán pagando la misma cuota (primera creencia: Te subirá la cuota, porque tendrás que comprar la divisa, que se puede hacer más cara, con lo que al final, aunque en la otra divisa pagas la misma cuota, la cuota en EUR es más alta). La otra respuesta (y ojo, que si la anterior era una respuesta peligrosa, esta es de matrícula) es que ellos iban a estar pendientes del mercado para ver en que momento era más conveniente para cambiar de divisa (para cambiar a otra divisa o incluso para redenominarla a euros).

Toma ya: ¿Vd. se imagina a un carnicero, a un frutero, a una secretaria, a un abogado, a un piloto (colectivo curiosamente muy proclive a estos experimentos) o a un fontanero tratando de predecir el mejor momento de los mercados y de cómo van a variar los tipos de interés de las diferentes monedas y estar pendientes de las políticas monetarias? No, esto no es inventiva: Es la demostración de que la ignorancia es lo más atrevido que hay en la humanidad. Porque sólo un ignorante es tan atrevido de decir semejantes cosas.

Los riesgos

Una hipoteca en otra divisa distinta a la moneda en la que obtienes tus ingresos es, en el momento cero, una deuda en tu propia divisa más una posición corta en la otra divisa por importe idéntico al contravalor de la hipoteca, operación que va sufriendo reducciones progresivas conforme se va amortizando la hipoteca, pero en la que la posición corta en la otra divisa no es exigible de forma inmediata en caso de descubierto (es decir, en caso de movimientos desfavorables para ti de la divisa en la que estás vendido).

Es decir, si te endeudas en JPY por importe de 100.000 EUR, debes esos 100.000 euros más una posición vendida en JPY por importe del contravalor de esos 100.000 EUR en JPY en el momento cero. Para simplificar el análisis, imagina que es una hipoteca a 20 años y sólo hay 10 cuotas, una cuota cada dos años. Y por temas de hacer la explicación más sencilla empleamos el sistema de amortización alemán en lugar del francés, que es el habitual en España.

La primera cuota la tendrás en dos años, y tendrás que pagar el equivalente a 10.000 EUR a como esté el JPY dentro de dos años. Si han subido los tipos en Japón y no en la UE, es fácil que el Yen se haya apreciado frente al euro. Imaginemos que “sólo” ha subido un 30%. Tendrás que pagar 13.000 EUR más los intereses. Pero ojo: sigues debiendo 90.000 EUR en Yenes más la posición corta en JPY. Si quieres cancelar tu deuda hoy, una vez pagados los 13.000 EUR y los intereses, tendrás que devolver los restantes 90.000 EUR más el 30% de apreciación del Yen.  Es decir, otros 27.000 euros adicionales. ¿Cuánto te has ahorrado en intereses? ¿8.000 euros? ¿10.000 euros? ¿Cuánto te ha costado el “experimento” en divisas? 30.000 euros. O sea, que has palmado 20.000 euros netos.

¿Y ahora a que divisa cambio mi hipoteca?

Es como la lotería. Si en cambio has pillado el ciclo al revés, te habrías beneficiado de lo contrario, es decir, al subir el Yen habrías tenido que gastar menos EUR para recomprar los JPY. Y a lo mejor hasta sacabas un importante beneficio. Este es el típico caso en que la gente le cuenta a sus amigos que, ellos, como son listos, se endeudaron en otra divisa para optimizar los movimientos de la divisa y así pagar menos hipoteca. Mentira: Han tenido suerte. Si el viento le viene mal, lo primero es que no presumiría ante sus amigos, que podrían reírse de lo listillo que es. En todo caso, si le ha ido mal, dirá que la culpa es del banco, que le engañó. Claro, y cómo él era idiota, firmó una hipoteca en otra divisa.

De ahí que siempre digo lo mismo: Endeudarse en otra moneda no sólo implica que te estás endeudando por un importe en tu propia moneda, sino que también supone especular sobre la evolución del tipo de cambio de la moneda que escojas, al tomar una posición corta sobre otra divisa. Y por tanto, es un riesgo muy importante. Te puede salir bien… o mal.

Listos los hay en todos los sitios

Siempre cuento a los clientes un caso muy conocido en España y que ocurrió a la Junta de Andalucía: Principios de los años 90. Los tipos de interés de España rondaban el 8%-9%. Y claro, en Japón ya se manejaban en tipos de interés del orden del 1%. La Junta, cuyos ingresos sólo son en euros, en un alarde de inteligencia, decide emitir deuda en Yenes. Lo mejor llega en el año 1998, cuando toca amortizar la deuda: Los 10.000 millones de pesetas que recibieron a contravalor cuando se formalizó el préstamo, se convirtieron en 18.000 millones de pesetas. Olé. Todo mi gozo en un pozo.

Recuerdo hace unos años cuando me llega al despacho una cliente. Ella, funcionaria de alto nivel de una importante capital española. Que quería una hipoteca en Yenes. Yo le pregunta a ver si el Ayuntamiento le pagaba en Yenes (si, con mucha sorna, pero ahí le fué la pregunta). La cliente, que no se percata, me dice que ella no cobra en Yenes, sino en euros. Entonces le pregunté a ver si ella conocía los riesgos de ese tipo de operaciones. Pues me espeta que sí, pero que los bancos no quieren ofrecer ese tipo de operaciones porque así ellos no ganan dinero (¡Toma ya!). ¿Que tendrá que ver la velocidad con el tocino?

No salía de mi asombro. La cliente, que venía muy enfilada con el tema de pedir la hipoteca en Yenes le dije que no habría problema en si es lo que quería se lo podría dar, pero que habría dos condiciones: La primera, es que el préstamo contaría con un avalista que prestaría su garantía sólo en caso de que el valor del Yen subiera más del 20% sobre el valor que tenía entonces, y ese aval permanecería vigente durante toda la vida del préstamo, activándose cada vez que subiera el Yen frente al euro por encima de ese nivel de subida del Yen frente al euro. El segundo requisito era que los dos titulares de la hipoteca tendrían que, delante del notario el día de la firma, hacer un manuscrito en el que les advertíamos de todos los riesgos de la operación y que habían contratado la operación a pesar de las advertencias que habían recibido y de las que no habían hecho caso porque ellos aseguraban tener suficientes conocimientos (ni por el forro, claro). No tragó con el aval, aunque la segunda condición dijo que no había problema, que era “una de esas chorradas del banco”…. El caso es que se marchó enfurecida porque decía que los bancos sólo querían sacar el máximo beneficio y que por eso pedíamos avales y poníamos problemas…. Francamente, ¿No es sumamente atrevida la ignorancia? Si, luego este es de esos casos que no salen en los medios diciendo que “le engañaron”.

En conclusión

Asumir endeudamiento en una divisa diferente a la moneda en la que percibes tus ingresos supone asumir un elevado riesgo de oscilación de los precios de la otra moneda. Y si predecir la evolución del comportamiento de una empresa en Bolsa es difícil, el de una moneda es imposible. Así que endeudarse en otra divisa es para los más aventureros…. o los menos preparados. O ambas cosas a la vez.

¡Me han pillado con la evolución del Yen!

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2 Comments

  1. Buenas.

    Magnífica descricpción de algunos “listillos” o mal llamados inversores. Y tu experiencia práctica nos habla de personas con cierta formación técnica, que no parece ser que se correspondiera con su formación económica.

    Realizar hipotecas a muy largo plazo en moneda distinta a la del país de residencia es muy, muy peligroso.

    Enhorabuena por el blog, muy didáctico.

    PD: Los de la Junta es que fueron muy listos, sobretodo los que negociaron con los bancos japoneses que se llevaron unas suculentas comisisones en Hong Kong. El Ayuntamiento de Sevilla hizo lo mismo…

    • Inversor despistado

      Efectivamente, ese caso de personas con formación técnica y muy escasa formación económica es habitual. Demasiado habitual. Y además, resulta bastante peligroso, porque piensan que, por tener un cierto nivel de conocimientos técnicos, pueden asumir decisiones financieras que realmente escapan a su conocimiento. ¿Cómo aceptar que no estás adecuadamente formado en términos financieros? Eso exige una profunda reflexión personal, unido a una actitud proactiva de aprendizaje, que generalmente no suele ser muy habitual. Y como la gente tiene poca formación financiera… luego vienen los palos.

      En relación a los plazos de la hipoteca, da lo mismo que sea a plazo largo o corto. Estás asumiendo un riesgo muy elevado, no apto para el común de los clientes, a pesar de que se lo haya aconsejado su amigo del alma. Pero ahí reside otro de los problemas que se suelen comentar en el blog. La gente tiende a hacer más caso del amigo que del asesor. Y eso de buscar a un asesor al que pagarle para que te informen independientemente, es tirar el dinero. Cuando al final quizás te podía ahorrar dinero. Pero bueno, quizás con el tiempo el modelo norteamericano gane peso, especialmente con la llegada de MIFID II.

      Sobre el apunte que hace de la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Sevilla es lamentable el nivel de nuestra clase política. Y es que la deficiente formación financiera en los políticos no es más que el reflejo de una sociedad que afronta un serio problema con este tema. Resulta hasta gracioso que un Ayuntamiento como el Sevilla también se haya endeudado en Yenes. Claro, como recibirán tantos ingresos en esa divisa… En nuestra clase política no cabe un tonto más.

      Y por último, gracias en relación a su enhorabuena por el blog. El objetivo del blog es precisamente ayudar a la formación financiera de la gente, un problema de graves consecuencias sociales. La sociedad sólo percibe la gravedad de este asunto cuando ocurre algo macabro, convenientemente aireado de forma torcida por los medios de comunicación, más preocupados de su supervivencia que de la teórica labor social de informar que se les da por sentado, y que al final, no ejercen.

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