Resulta muy interesante lo que está pasando estos días con los fondos inmobiliarios en Londres. La verdad es que no es nada nuevo, especialmente cuando eso ya pasó en España hace ahora 8 años. ¿Nadie se acuerda del cierre de los fondos inmobiliarios de Santander o BBVA, entre otros muchos? Pero este tema, que puede parecer una especie de corralito, no es tal. Analicemos los motivos, que son muy diferentes a lo que parece a primera vista.

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No todo son corralitos…. Los hay más siniestros

Pues sí, estas cosas ya se saben, y es que a veces basta emplear un poco la lógica para comprender las cosas, no hace falta ser un doctor en la materia. Los fondos de inversión inmobiliarios realizan inversiones en inmuebles, y como tal, están sometidos a las dinámicas del mercado inmobiliario. Por tal motivo, resulta interesante el artículo publicado en fundspeople.

 

¿Deben tener liquidez inmediata productos que invierten en activos no líquidos?

En ese artículo se tratan algunas cosas que me han parecido muy adecuadas para ser comentadas. La primera y más importante es si deberían tener liquidez diaria los fondos con activos que no pueden ser liquidados en el día. Y este tema resulta crítico a mi juicio, ya que estamos ante un activo muy peculiar, un inmueble, cuya venta puede requerir meses o incluso años. Por tanto, no tiene sentido dar liquidez diaria a este tipo de productos, porque en caso de venta masiva, como está ocurriendo ahora en el Reino Unido por culpa del Brexit hace que la gente acabe asimilando estos productos a un “corralito financiero”, cuando en realidad es porque se le ha aplicado una filosofía propias de los fondos de activos financieros cotizados, que si son líquidos casi siempre (salvando situaciones de estrés extremo), a un tipo de fondos, los inmobiliarios, que invierte en activos con sus características peculiares y que distan bastante de un activo financiero.

En los activos inmobiliarios encontramos dinámicas muy diversas y diferenciadas. No es lo mismo suelo (cuya categoría admite muchas tipologías diferentes) que inmuebles ya construidos. Y dentro de estos, es muy diferente el tipo de inmueble que sea: Pisos, hoteles, oficinas, locales o activos industriales, los cuales a su vez tienen más diferenciaciones.

El caso es que la salida del Reino Unido de la UE genera uno de esos shocks externos de demanda y a la vez en la oferta. Por un lado, la demanda se retrae: Porque habrá menos empresas que se quieran instalar al ser un territorio que en el futuro quedará fuera de la UE. Y al tiempo, la oferta aumenta por una futura expectativa de bajada de precio de los activos. ¿Que ocurre en este caso? Que la demanda que queda lo hace a precios de derribo, mientras que la oferta sale a precios con la referencia previa al “shock”. Y es ahí donde no se cruzan operaciones hasta que se restablece la calma y los agentes recalculan sus expectativas de precio y de forma les impacta los cambios que se han producido.

Y es ahí donde está el problema esencial. ¿Cómo un fondo puede dar liquidez en un momento de crisis de mercado? Son situaciones muy especiales, no habituales, pero que se pueden dar. Y claro, con estos casos, los medios de comunicación explotan el lado más noticioso de esto, generando un debate en el que no se analizan los problemas subyacentes, sino que se centran en los elementos que pueden ayudar a que impacte en la población. ¿De que forma? Generando miedo. Que es lo que más impacta siempre. Además, a la gente le chifla comprar ese argumento, el del miedo.

Claro, en esta tesitura luego llega el minorista y acaba liando todo, porque el pequeño inversor sólo se queda con lo superficial, lo que le dicen en los medios desinformativos. Y a veces, ni eso. Y es que se queda sólo con que la gente no puede sacar el dinero del fondo. Especialmente teniendo en cuenta que la gente sólo escucha el lado noticioso que ofrece el informativo de la televisión, nada de profundizar. Y al final, todo se resume en que la gente acaba pensando que un fondo es igual que una participación preferente o una obligación subordinada o deuda contingente convertible.

Y se pierden en lo superficial, condenándose a pagar un altísimo coste de oportunidad por su ignorancia financiera y falta de interés en la profundización de los motivos que han causado la situación. ¿Es más seguro un plazo o un fondo bien gestionado a largo plazo? Hágase la pregunta. ¿Usted que diría?

Lo más sangrantes es que el fondo “sin garantizar” es más seguro que el plazo. Bastante más. Pero no. Falta conocimiento y nadie quiere pagar a un asesor que le asesore debidamente.

Pero la iliquidez se puede dar incluso en activos líquidos.

Efectivamente. Esta iliquidez también podría presentarse en activos con mercados muy estrechos, como ocurrió con algunos fondos de deuda de alta rentabilidad, esto ya en 2015, cuando el colapso del precio del petróleo hizo que diversas clases de bonos de alto rendimiento, especialmente las vinculadas a los emisores del sector energético se quedaran con el mercado seco, literalmente. Había mucha oferta pero no había demanda. No obstante, en casos como este, entiendo que debe ser el propio gestor del fondo y por derivación la gestora en la que trabaja la que tenga un departamento de riesgos potente que evalúe los riesgos asociados a la liquidez, que generalmente sólo se valoran cuando hay ausencia de la misma.

Y este aspecto es crítico para evitar pilladas. Pero no son los únicos activos susceptibles de ser controlados: Los activos negociados en mercados OTC son ilíquidos “per se”. Y estos suelen tener presencia en los fondos garantizados. O la deuda convertible y de alta rentabilidad con baja calificación crediticia, que cuanto más baja sea, más ilíquida será. Por eso es habitual que en los fondos garantizados se cobre una alta comisión de entrada y salida para disuadir a los clientes de liquidar posiciones que puedan generar un perjuicio para los clientes que siguen en el fondo.

Llegando a ponernos puntillosos, la iliquidez puede llegar a afectar a fondos que en general tienen activos poco líquidos, y que antes shocks de mercado, puedan dejar de cruzarse operaciones. Pero eso no significa que el cliente no recupere su dinero. Simplemente, tendrá que esperar un poco, pero la cordura, como siempre, volverá. Además, si el inversor es un poco avezado, verá ante sí una enorme oportunidad. La rapidez y la clarividencia se convierten en elementos esencial del inversor y/o de su asesor.

En definitiva, las cosas no son tan sencillas como nos las pintan

Y es que esa es la conclusión. En fin, un tema interesante y largo para hablar, que creo que, a modo de reflexión, podría ser de utilidad tratar porque es un problema que afecta a una tipología muy concreta de fondos. No obstante, el problema de la iliquidez puede afectar a otros fondos de acciones o activos líquidos, pero de forma muy puntual y marginal. Pero eso no es problema si el inversor tiene claros sus objetivos, algo que generalmente no es así.

Pero incluso en casos críticos como el de los fondos inmobiliarios, no significa que no se pueda retirar el dinero llegado el momento de la falta de liquidez, sino que es necesario llevar a cabo un proceso ordenado de liquidación de activos que garantice la transparencia y el mejor resultado para los partícipes. Porque una venta acelerada podría ser una fuente brutal de destrucción de patrimonio.

Y por todo, ¿Son malos los fondos porque se de esta circunstancia? Es esencial tener un buen asesor al que poder confiar, de verdad, tus inversiones. Porque al final, tu asesor, debe ser como uno más de la familia, que persiga los mismos objetivos que la familia. Los fondos son magníficos instrumentos de inversión, pero el truco está en la selección. Siempre es así.